En fiscalité personnelle, les revenus de nature immobilières bénéficient d’un régime préférentiel et très avantageux. A l’époque, certains dirigeants bien éclairés ont ainsi préférés percevoir de gros loyers pour la location de locaux professionnels, dont ils étaient propriétaires, à leur propre société. Evidemment, l’excès nuit en tout et le fisc a vu rouge. En réaction, l’Administration a inventé une formule magique dont le résultat provoque la requalification de l’excédent (entre ce calcul et le montant réellement perçu) en rémunération de dirigeant. Provoquant donc une taxation plus importante et, concomitamment, l’ajout dans la base de calcul des cotisations sociales.
Le principe
Vous l’aurez compris, si vous donnez en location un immeuble à une société dont vous êtes le gérant ou l’administrateur, le revenu locatif peut devenir (comme par magie) de la rémunération dans la mesure où il dépasse un certain seuil. Inutile donc de réclamer des loyers excessifs à votre société car vous risquez quelques surprises au moment de recevoir votre note d’impôts. En effet, les loyers ne sont pas précomptés durant l’année et vu la pression fiscale de notre pays, une mauvaise évaluation vous conduira à recevoir un solde d’impôts étonnant… Et ce n’est pas tout, puisque vos cotisations sociales augmenteront. Et toutes les “douloureuses” tomberont au même moment. Pour peu que les liquidités soient manquantes, vous pourriez vous retrouver dans une situation délicate. Prudence donc.
Quelles sont les conditions ?
La requalification ne peut se produire que si :
- Vous êtes un mandataire de la société : Un dirigeant de fait, donc un gérant ou un administrateur.
- Le simple actionnaire est exclu de ce principe, tout comme les salariés de l’entreprise.
- La location doit concerner un bâtiment : Non applicable en cas de sous-location ou s’il s’agit d’un terrain.
Comment la calculer cette fameuse requalification ?
Il suffit d’appliquer la formule la plus simple de toute l’histoire, composée avec la plus grande des bienveillances par nos amis du SPF Finances :
Revenu cadastral du bien* % loué * 5/3 * coefficient de revalorisation
Le coefficient de revalorisation change chaque année. En 2017, il était de 4,39.
Ainsi, dans le cas d’un immeuble dont le RC est de 650€ donné en location à 50%, le résultat sera le suivant :650 * 50% * 5/3 * 4,39 = 2377,92€. Dans mon exemple, si le loyer réclamé par le dirigeant excède ce montant, le surplus sera requalifié en rémunération de dirigeant.
Plusieurs propriétaires, plusieurs biens loués ou plusieurs sociétés ? Ca se complique !
Si le dirigeant n’est pas le seul propriétaire de l’immeuble
Il ne doit évidemment tenir compte que de sa part dans l’immeuble. C’est souvent le cas lorsque le dirigeant est marié et que le bien loué appartient au patrimoine commun, ou bien encore lorsque l’immeuble est en indivision dans le cadre d’une cohabitation légale, ou bien avec d’autres membres de la famille, notamment suite à un héritage.
Si le dirigeant loue plusieurs bâtiments
Le seuil de requalification s’apprécie simplement par immeuble, distinctement. Certains loyers pourraient ainsi être requalifiés alors que d’autres, plus modestes, ne le seraient pas.
Si le dirigeant loue à plusieurs sociétés.
Le seuil de requalification s’apprécie par société. A priori, le comptable calculera cette requalification dans chaque société, opérera les écritures comptables et reprendra le montant requalifié sur une fiche 281.20 au code 1401.
